Veranderingen in het huurrecht (26-02-2016)

Op 9 februari 2016 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt. Als ook de Eerste Kamer instemt, wordt tijdelijke verhuur van kamers (onzelfstandige woonruimte) voor vijf jaar aan jongeren (tussen 18 en 28 jaar) mogelijk en tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar. De minister wil de wet per 1 juli 2016 in werking laten treden.

Parlementaire behandeling
Na een zeer snelle schriftelijke behandeling van het voorstel, vond op 2 februari 2016 het eerste debat met de kamer plaats. Met de eerste nota van wijziging kwam de minister tegemoet aan de kritiek dat na het aflopen van de tijdelijke huurovereenkomst de verhuurder de mogelijkheid had om de huurder een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden met een veel hogere huurprijs. In de nieuwe tekst is het alleen nog mogelijk de huurprijs te indexeren met de inflatie.

De tweede nota van wijziging had betrekking op de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze regeling maakte het mogelijk om de huurprijs extra te indexeren, met maximaal vier procentpunt bovenop de inflatie. In het oorspronkelijke wetsvoorstel zouden pensioengerechtigden uitgezonderd worden van deze regel. Op basis van politieke wensen werden ook meerpersoons huishoudens (groter of gelijk aan vier personen) ontzien bij huurverhogingen. Voor hen geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging niet, voor de overige huurders wel.

Overige amendementen
Naast deze wijzigingen van de minister hadden diverse Kamerleden ook wensen. Zo is de duur van de tijdelijke huurovereenkomst van woonruimte verlengd van één naar twee jaar. Tegelijkertijd wenste de kamer te voorkomen dat deze tijdelijke huurovereenkomst misbruikt zou worden als proefperiode. Met een amendement is daarom bepaald dat woningcorporaties hun DAEB eenheden (diensten van algemeen economisch belang) niet tijdelijk mogen verhuren.

Door een amendement werd tevens de mogelijkheid van tussentijdse opzegging door een huurder van de huur van tijdelijke woonruimte mogelijk gemaakt. Met name studenten vreesden dat zij gedurende hun hele studie niet naar een andere kamer zouden kunnen verhuizen. Dat is nu opgelost.

Om duidelijkheid te creëren voor de huurder of de huurovereenkomst wordt voortgezet, is tevens bepaald dat de verhuurder maximaal drie en minimaal één maand van te voren moet aangeven of de tijdelijke huurovereenkomst wordt omgezet in een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Indien de verhuurder deze mededeling nalaat, wordt de overeenkomst automatisch omgezet in een reguliere huurovereenkomst.

Ten slotte werd bij amendement geregeld dat indien de verhuurder de huur van woonruimte bestemd voor grote gezinnen wenst op te zeggen, de verhuurder aannemelijk moet maken dat passende woonruimte beschikbaar is.

Gevolgen
Op 9 februari 2016 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het gewijzigde voorstel. Indien ook de Eerste Kamer akkoord gaat met het wetsvoorstel bestaan per 1 juli 2016 nog meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte. Iedere zelfstandige woonruimte van een particuliere verhuurder kan dan voor maximaal twee jaar tijdelijk verhuurd worden. Kamers en andere onzelfstandige woonruimten kunnen aan jongeren tijdelijk voor vijf jaar worden verhuurd.

Conclusie
Als ook de Eerste Kamer instemt met het wetsvoorstel, is per 1 juli 2016 verhuur op tijdelijke basis veel eenvoudiger. Dan verandert de positie van huurders en verhuurders van woonruimte aanzienlijk. Het uitgangspunt dat een overeenkomst van verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd geldt, wordt de facto verlaten en ik verwacht dat veel verhuurders de wettelijke mogelijkheid zullen benutten als proefperiode voor de huurder.

Verhuurders die de nieuwe mogelijkheden per 1 juli 2016 benutten moeten goed agenderen wanneer de tijdelijke huurovereenkomst eindigt en tijdig beslissen of de huurovereenkomst verlengd wordt. Die aanzegging moet schriftelijk geschieden. Gebeurt dat niet dan is alsnog sprake van een reguliere huurovereenkomst.